房地产合同纠纷 房屋买卖合同纠纷诉讼有效期
房地产纠纷涉及的法律规范
房地产合同纠纷，首先应当由争议双方进行协商，如果协商不成，应按照合同约定的争议解决方式解决。如果合同约定争议交仲裁机关裁决，应当遵守合同约定，向仲裁机构申请仲裁；如果合同未约定仲裁条款或仲裁条款无效，则应按照我国民事诉讼法的规定，向房地产所在地的人民法院提起诉讼解决。
由于房地产合同纠纷属于不动产纠纷，我国民事诉讼法明确规定，由不动产所在地的法院管辖因不动产纠纷提起的诉讼。
如果合同中未约定禅让铅仲裁条款或者仲裁条款无效，合同当事人可以补充约定仲裁条款，如果合同当事人之间不能就仲裁事宜达成一致约定，则滑昌纠纷案件归法院管辖。
《民事诉讼法》
第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
《仲裁法》
第四条当事人采用仲贺好裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
房地产合同纠纷中的法律风险有哪些
一、房地产开发项目过程法律风险分析
(一)土地使用权取得过程中的法律风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法
(1)政策及法律、法规变化的风险
比如出台的影响;前几年房产市场的宏观调控,都或多渣厅吵或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。
应对方法:
(2)政府规划方案变更的风险;
汇金隆购物广场案件
应对方法:
(3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险
限制的内容包括规划指标(容积率、建筑密度、绿化率等)、开发期限、转让、用途等的限制;
应对方法:
(4)招拍挂过程中的法律风险
万州土地出让金纠纷。
应对方法:
(5)房屋及土地平整等相关问题的法律风险
拆迁拖延纠纷;“钉子户”。
应对方法:
(6)土地使用权被政府收回的法律风险
《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》六条规定。
应对方法:
2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法
(1)土地使用权转让合同无效的法律风险
出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件:
出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件:
应对方法:
(2)土地使用权权属瑕疵的法律风险
存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题,可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。
应对方法:
(3)土地使用权转如侍让的税收法律风险
逃税避税的风险
应对方法:
(4)因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险
应对方法:
(5)土地使用权转让变更登记过程中的法律风险
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法
前几年,房地产合作开发的纠纷特别多,近几年管理加强了、市场规范了,这类纠纷少了,但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷,一些开发商为了解决资金问题,就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生,由于这种交易的复杂性及不确定性,将必然导致很多风险的产生。
(1)合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险
由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂,稍有不慎,就可能面临合同无效的风险。
应对方法:
(2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险
如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。
应对方法:
(3)房地产项目公司或有负债的法律风险
收购后发现项目公司存在一系列负债,这是最大的法律风险。
应对方法:
(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险;
(5)房地产项目公司的税收风险;
(6)收购在建工程时产生的法律风险;
在建工程转让合同很复杂,除了土地问题、项目问题、还有工程问题,工程问题也很复杂,有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等,都会在在建工程合同里面反映出来,所以这个合同就要做的比较仔细,要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。
一中院案件。
应对方法:
(7)被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险
收购时,通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
应对方法:
(8)与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。
一项目变更纠纷。
应对方法:
(二)项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法
1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法
(1)国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险
政策限制、银根紧缩,资金链断裂
(2)融资协议法律风险
非法集资、违法借贷—难堪重负
应对方法:
(3)利用虚假文件融资的风险
合同诈骗被判十年案。
应对方法:
(4)盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
伏手 烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。
应对方法:
2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法
(1)由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险
违反招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不够、挂靠、先进场后招标、先施工后办理施工许可
应对方法:
(2)由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险
两个施工合同纠纷。
应对方法:
(3)由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险
一项工程-十年诉讼。
应对方法:
(4)设计变更、签证和索赔产生的法律风险
擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任
应对方法:
(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险
合同无效、质量不合格、发生安全事故、拖欠农民工工资;
农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。
应对方法:
(6)因工程价款结算产生的法律风险;
视为条款的风险(未答复视为认可)、审价纠纷的产生、索赔、垫资等产生的纠纷。
应对方法:
(7)因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;
施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。
应对方法:
(8)因工程质量保修产生的法律风险;
施工单位怠于履行保修义务。
应对方法:
(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险,
过程诉讼导致停工损失、甚至使工程成为烂尾楼,实现工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。
应对方法:
(10)黑白合同产生的法律风险。
产生“黑白合同”的主要原因是标后让利和规避政府监管。
应对方法:
(三)项目销售阶段面临的法律风险及其应对方法
1、与销售中介公司相关的风险及其应对方法
(1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险
代理不理想、中途解约、不移交资料起纠纷
应对方法:
(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险
小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。
应对方法:
2、与广告策划相关的法律风险及其应对方法
(1)因广告策划合同签订及履行产生的法律风险
(2)因广告策划文字或图片侵犯第三人的法律风险
华盖关于图片侵权的案。
应对方法:
(3)因虚假广告带来的法律风险
行政处罚、违约责任承担
应对方法:
(4)因广告内容不当的法律风险
应对方法:
3、与销售行为相关的法律风险及其应对方法
(1)违规销售产生的法律风险
应对方法:
(2)预售房款的收取和使用的相关法律风险
应对方法:
(3)促销方案的相关法律风险
售后包租和变相售后包租案。
应对方法:
(4)销售现场布置和样板房相关的法律风险;
样板房与交付房屋一致的问题
应对方法:
(5)销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险;
应对方法:
(6)认购书、购房合同书相关的法律风险。
订金、定金纠纷很多。
应对方法:
4、与购房者相关的法律风险及应对方法
(1)因房屋质量问题产生的法律风险
(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险
(3)因设计方案变更产生的法律风险
(4)因公共设施使用等相关问题的法律风险
(5)因按揭贷款合同产生的风险
(四)物业管理阶段存在的法律风险及应对方法
1、前期物业管理合同签订的风险
2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险
3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险
4、未经竣工验收交付房屋的法律风险
5、物业用房有关的法律风险
二、常见商品房交房纠纷类型分析及应对策略
1、销售广告纠纷
广告不实、视为合同内容及组成部分
应对方式:
2、房屋质量问题
质量问题也是商品房交付中矛盾的焦点,裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题,现在又呈现出的是材料不合格、保温等节能环保不符合国家标准等纠纷。
一般质量问题
应对方式:
主体结构质量不合格问题、因房屋质量问题严重影响正常居住使用
应对方法:
3、变更规划、设计—争议多、风险大
(1)变电房是违章建筑案
(2)层高达不到合同约定问题案
(3)房屋不合理的梁柱设置案
(4)阳台、窗户设计变更案
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