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河南省万城地产投资有限公司
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薛国栋与河南省万城地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
发布日期：2023-04-01
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2023)豫0191民初18786号
原告薛国栋，*，*，*，*。
被告河南省万城地产投资有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路15号12层1201号。
法定代表人施新建，执行董事兼总经理。
委托代理人岳卫中，河南昌浩律师事务所律师。
原告薛国栋诉被告河南省万城地产投资有限公司（下简称"万城公司"）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛国栋，被告河南省万城地产投资有限公司委托代理人岳卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛国栋诉称，2023年2月29日，原告与被告签订一份借款协议，使用原告的款项且可以转为购房款。其中为认购郑州市郑州东区万正紫湖公馆10层1017号（实为方正商务大厦10层1011号）房源，原告分别于2023年1月8日、2023年2月29日、2023年11月15日向被告交付借款20000元、274000元、65220元。最初被告向原告承诺借款利息月利息为1%，但是在签订协议时，被告故意选择在晚上紧急召集原告等人签订合同，使原告无暇注意被告单方面将借款利息月利率1%改为年利率1%的细节，被告这种恶意欺诈的行为是违背原告真实意思表示、损害原告权益的行为。签协议时原告误认为被告一定会按商谈承诺的借款每月1%的借款利息写在借款协议上，可是在回去以后，才发现被告故意写成年利息1%，对这一原告有重大误解和存在显失公平的行为，根据《合同法》第54条"下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。"因此，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付利息，从交付借款到转为购房款的2023年11月15日被告3笔借款共计应支付原告利息13586元。2023年11月15日，双方签订商品房买卖合同，约定将借款转为购房款。此后，原告发现被告出售的万正紫湖公馆实名为万正商务大厦，该处房源的性质只能商用，却不是当初宣传的商住两用房。2023年5月30日即约定的交房日期，被告向原告交付房产当天，却不能按照购房合同提供房屋综合验收合格的证明文件，根据《商品房买卖合同》第11条规定："商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。"原告以此为由拒绝了被告交付的房屋，时至2023年8月31日，被告仍未向原告提供房屋综合验收合格的证明文件。根据双方买卖合同第九条第一款第一项的规定"除因第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将本商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行。"因此，原告认为被告应当承担逾期交付房屋的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付借款利息13586元、支付逾期交房的违约金71245.77元（2023年5月30日至2023年11月30日期间的违约金），物业费损失1363.5元（2023年6月1日至2023年11月30日）；2、立即向原告履行交房义务；3、承担本案的诉讼费用。
被告万城公司答辩称，一、双方签订的借款协议是以被告为原告保留房源低价购买权为条件的，每平方差价数千元，这对双方来说是公平合理的，不存在原告所谓的欺诈隐瞒，双方在协议中对还本付息的约定明确，原告放弃保留房源的购买权，被告在30日之内按照中国人民银行就活期存款利息支付，原告的要求不符合双方合同约定，同时借款协议明确约定自商品房买卖合同之日起借款协议作废，原告主张权利的依据已不复存在；二、双方签订的商品房买卖合同明确约定交房条件是综合验收合格，双方并没有在合同选择条款中约定原告所谓的竣工验收备案表或者政府验收合格证明，原告的主张没有依据，而且作为政府行政许可项目，由政府主导的房屋综合验收已经取消；三、双方合同明确约定原告在接到被告交房通知后，未在约定时间内办理交房手续，视为被告按期合格交房，原告应当承担自交房日之日起的房屋风险及物业费等费用。由于原告未在被告通知的期限之内办理交房手续，并非被告拒绝交房或者逾期交房，原告主张逾期交房违约金或损失与事实不符；四、被告交付的房屋已经取得五大主体综合验收合格手续，公安、消防部门也依法办理了消防验收合格手续，被告交房时在集中交房大厅公示了上述证明，原告未在约定期限内接收房屋，已经构成违约，应当承担不利后果；五、原告已将12楼的预留房源以及借款协议转让给他人，并由他人与被告签订了商品房买卖合同，原告无权就他人的合同权利来行使诉权，不具有合法依据，综上所述，被告认为原告起诉严重违背事实，应当依法驳回。
原告为支持其诉讼请求提交证据如下：证据一、借款协议。证明原被告以购房为目的的先行借款事实，按约定被告应当支付借款利息；证据二、商品房买卖合同，证明交房时间为2023年5月30日；证据三、送达《告知书》录音录像，证明原告于5月26日向被告提前告知交房时应提供合同约定的房屋验收合格证明，证明被告不交房的前因；证据四、5月30日交房现场录音录像，证明原告按合同约定及交房通知去收房，被告拒不提供合同约定的房屋验收合格证明，并且指示交房员工一哄而散拒不办理交房手续；证据五、开发商张大均经理、销售员杨瑞，销售经理杨凯通话录音、龙子湖办事处主任信访协调录音。证明原告一直要求交房而被告以原告起诉的原因拒不交房，以及在办事处协调下物业交房后被告开发商又指使物业拒不交房；证据六、物业公司交房现场录像及物业费收据，证明在办事处协调下原告到现场愿意接受物业交房，开发商不让物业交房，及物业费收取时间是从5月30日开始的不合理事实。
被告万城公司质证称，对借款协议真实性无异议，对证明目的有异议，协议内容明确表明双方签订协议的目的是以被告给原告保留低价房源购买权为借款目的，借款协议第五条的第二项明确约定了被告还本付息的条件，第八条也明确了借款协议及利息从双方签订正式的商品房买卖合同后自动失效，对证据三、四、五、六，四份视频证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。原告提供的视频证据没有提供符合民事诉讼证据规则规定的原始载体，无法证明其真实性；视频内容为编辑、剪辑后的片段，内容不完整，不能客观反映纠纷事实；对于证据三、视频内容显示闻刚对分批集中交房有异议，提出上次签购房合同是在晚上、原合同约定交房时间是12月30日，商品房买卖合同改为5月31日不满，要求按原合同12月30日交房，或者承担期间的利息。杨振东提出水电、暖气通没通、验收手续等。闻刚与另一人提出公摊面积超过3%，询问地下室、厕所是否公摊，厕所是否给北户业主使用等。被告工作人员解答同时安排二百多业主交房，坐的地方都没有。劝说原告看现场，被告没有将厕所给北户业主。厕所设计位置是规划设计的，不是被告单方改变。视频中并没有提起原告作为业主代表，向被告送达告知书的内容，也没有所诉称的要求提供竣工备案表的言行。而杨振东所提问题均属于工程总承包内容，在被告公示的五大主体验收报告中均有明确记载。原告要求改变被告现有交房计划，被告工作人员进行了解释，对于房屋现场没有将厕所交给北户业主。由此证实，该视频内容无法证实原告所主张的证明目的，且其证据内容与本案诉求不具有关联性。反而证明了发生纠纷的原因不是被告没有按照约定条件交房，而是原告闻刚、杨振东等人完全是不顾全体业主利益，执意推翻现有交房方案，无理取闹的事实。对于证据四、视频内容显示，一男子在售楼部下班后要找杨瑞，提出要看综合验收报告，水电、消防验收手续；闻刚对于前一天提供的竣工验收报告不认可，要求提供水、电、暖气、消防、道路、绿化、物业等验收合格的手续，被告工作人员作出解答，这些都包括在竣工验收报告，闻刚根据手机上网搜索的信息，认为竣工验收报告不是综合验收报告；该证据不能证明原告所主张的证明目的，反而证实被告交房时已经按照合同约定提交包括水电、消防在内的综合验收文件，原告由于理解问题拒绝接受房屋。并未要求被告提交竣工验收备案表，竣工验收备案表也不是双方约定或协商交房的条件。该证据反而证实原告不顾被告已公示竣工验收报告、消防验收文件等综合验收手续的事实，根据网上不实信息，无理拒绝被告交房。对于证据五、视频内容无法播放，无法显示原告所主张的内容，不符合证据条件，无法质证；对于证据六、视频内容显示闻刚、杨振东在与物业管理人员对话，并非与被告工作人员交涉，是原告与物业公司之间的服务纠纷，不涉及被告。物业公司是物业服务企业，不是商品房买卖合同的主体，不具备交房的条件和义务。闻刚等人缴纳2023年5月30日集中交房后的物业费，是其主动承认无理拒绝收房的错误，主动按照合同约定，支付应该承担的费用和风险。该证据内容与本案争议的房屋买卖纠纷不具有关联性，无法证实原告所主张的被告拒绝交房的证明目的。反而证明了原告没有按照约定在被告通知的时间内办理交房手续，视为被告已经按期合格交房，原告按照合同约定自行承担不利后果，承担自集中交房后的物业费等费用及风险。
经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告万城公司为支持其答辩意见提交以下证据：证据一、借款协议书，证明借款协议书是双方真实意思表示的结果，不存在原告诉称的隐瞒或者欺诈;双方约定年息1%是被告以低价为原告保留房源为对价，是公平合理的;本借款协议书已因双方签订《商品房买卖合同》而自动终止失效。原告以此主张权利已失去合法有效的依据。证据二、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订商品房买卖合同，取代原借款合同，借款转化为购房款;双方将原借款协议书约定的交房时间变更为2023年5月30日;双方约定交房条件是综合验收合格,被告所交付房屋经过五大主体及消防等部门验收合格，符合约定交房条件，原告要求以政府出具的验收证明为交房条件不符合合同约定;原告接到被告交房的书面通知后，未在约定时间内办理交房手续，按照约定应当自行承担集中交房之日起的风险和费用。原告诉称被告拒绝交房与事实不符；证据三、工程竣工验收档案。证明万正商务大厦项目依法经五大主体验收合格，符合综合验收合格的交房条件。证据四、建设工程消防验收意见书，证明万正商务大厦项目经消防部门验收为合格工程，符合综合验收合格的交房条件；证据五、建设工程规划核实意见，证明万正商务大厦项目2023年4月18日竣工后，被告在法定期限内申请规划部门验收核实，规划主管部门出具初步核实意见后，出具正式文件。该工程符合综合验收合格的交房条件；证据六、交房通知书领取确认表，证明原告收到被告交房通知后，双方形成在约定时间内交接的共同意思表示，原告约定约定交房期限截止前办理交房手续，应当按照约定承担交房不能风险，原告诉称被告拒绝交房与事实不符；证据七、国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定(国发K2004116号)，证明房地产开发项目的竣工综合验收已被国务院命令取消，原告要求被告以政府建设主管部门出具的验收合格证明做为综合验收的证明的重庆医疗纠纷律师为您整理法律依据如下已经不存在，建设主管部门等政府部门无权组织竣工综合验收，更没有权利出具综合验收合格证明，原告的诉求没有重庆医疗纠纷律师为您整理法律依据如下。
原告质证称，被告在举证中严重歪曲客观事实，借款协议明确约定是借款要付利息，当时每个协议谈的都是借款月利息1分，当时我方在签合同时我方没有仔细看，回家后才发现是年息1分，应按照当时协商的月息1分支付利息。被告没有按照协议约定日期2023年12月31日交房，而且没有任何说法就推迟到2023年5月30日。不存在低价房源问题，一直在涨价，签合同时又补钱了。签正式合同时又换了收据，又补了钱，相关的维修基金、契税登记费等所有费用原告全部交清。至今被告还未提供发票以及未退还多交的契税。合同约定是2023年5月30日交房，为了不影响约定的交房时间，原告于5月26日派3名代表向被告送达了告知书，要求给予解释，但是始终未得到被告的答复。5月30日下午原告拿住所有的收房手续、入伙通知，去办理交房手续，在被告售楼部因提出要看开发商的验收证明合格文件，办理交房的人员说有手续都在公司，后协商未果，人员撤离，没有办理成功。关于竣工验收档案，晚于约定的交房时间，主体工程验收合格不等于综合验收合格，开发商应该遵守约定，被告方的证据不能证明没有违约。交房通知，我们几个没有收房，证明了开发商对我们几个进行刁难，我们要求看手续并没有拒绝交房。
经本院审查，被告万城公司提交的证据客观真实，但不能达到其全部证明目的，本院结合本案整体情况进行认定。
本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2023年3月31日，原告薛国栋（"乙方"）、被告（"甲方"）签订了借款协议书一份,借款协议书约定：乙方自愿借款给甲方人民币贰拾玖万陆千八百叁拾玖整（￥296839元），借款期限为两年，自本协议签订之日起到2023年2月29日止，年借款利率为1%。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源；认购房源为郑州市郑东新区"万正紫湖公馆"10层1017号房源，一经选定，不再更换【届时，以甲乙双方签订选房确认书为准】。乙方认购房屋面积为44.89?，毛坯房，单价12850.06元/?，总房款为￥576839元，最终签约面积以房管局实测为准。还约定：在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据原告所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补。2023年11月15日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002912132）一份，约定薛国栋所购的商品房基本情况为：郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦10层1011号房，该商品房的用途为办公，建筑面积为50.76?，单价12850.06元，总金额人民币652269元整。还约定被告万城公司应当于2023年5月30日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告薛国栋使用，《商品房买卖合同》第九条约定"除因第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将本商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。"第十一条约定："商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担"。
2023年1月8日河南农信签购单显示：原告薛国栋支付被告万城公司20000元，2023年2月29日河南农信签购单显示：原告薛国栋分三次共支付被告万城公司274000元，2023年11月15日两张收据分别显示被告万城公司收到原告薛国栋房款332269元、65220元。收款事由万正紫湖公馆10层1011号房款。
庭审中法庭询问为减少各方争议、降低各方损失，原被告双方是否同意庭后两日内主动办理交接手续，原告同意收房，被告万城公司当庭表示不同意，因为原告诉称的不符合交房条件问题还没有解决，被告不能带着问题和争议交房；另法庭询问被告万城公司原告所购买的房屋是否取得建设工程验收备案表，被告万城公司称庭后两日内核实后书面告知法院，但后来并未就该问题向法院作出回复。庭审法庭询问原告借款协议签订后是否按月息一分实际履行过，原告称没有。
本院受理该案后，经调解未果。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关重庆医疗纠纷律师为您整理以下法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。借款协议书签订后，原告薛国栋按照借款协议书约定向被告万城公司支付了借款294000元，根据借款协议书约定，年借款利率为1%，原告庭审时称当时协商的是月息1分，但庭审时询问时得知实际履行中被告从未按月息1分支付过利息，且原告也未提供证据证明与被告约定的借款利息为月息1分，故原告按月息一分主张利息证据不足，法院无法予以支持。原告称被告把利息写成年息一分系恶意欺诈，原告对此存在重大误解，显失公平根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，对于因重大误解订立合同或者在订立合同时显示公平的，当事人可以在知道撤销事由之日起一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。经查原告没有在法定期间内行驶撤销权，故法院无法改变双方约定的利率。故对于原告诉请的要求被告按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付利息，本院予以部分支持，即2102.3元（2023年2月29日-2023年11月15日：294000元×0.01÷365天×261天=2102.3元）。原告薛国栋与被告万城公司签订的编号D16002912132的《商品房买卖合同》是对借款协议书的确认，合同签订后，剩余购房款原告用银行贷款方式支付被告，原告已经按约定履行了合同义务，被告应当按照合同约定履行交房义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房需取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件，本院认为，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。本案中，被告未提供相关证据证明建设工程竣工验收报告及相关部门的认可文件进行了备案，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张要求被告履行交房义务，经查房屋买卖合同约定的交房时间已经届满，原告请求合法有据，本院予以支持。关于原告请求被告按日万分之五向原告支付自2023年5月31日起至2023年11月30日止逾期交房的违约金71245.77元的诉讼请求，根据房屋买卖合同约定被告应当自2023年5月31日起至实际交房之日按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，但庭审前被告也已通知原告收房，但因双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧致使房屋没有及时交接，综合考虑合同履行实际情况，被告的违约时间，原告可能存在的损失情况等因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金本院酌定按日万分之三点五计算，故原告请求2023年5月31日起至2023年11月30日止逾期交房的违约金应为42006.12元（652269元×0.00035×184天=42006.12元），故原告请求的自2023年5月31日起至2023年11月30日止逾期交房的违约金本院予以部分支持，超出部分不予支持。关于原告诉请的物业费损失1363.5元（2023年6月1日至2023年11月30日），原告有物业费收据为证，经本院审查系因此次纠纷产生的而实际损失，故原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛国栋支付借款利息2102.3元；
二、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛国栋支付逾期交房的违约金42006.12元；
三、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛国栋支付物业费损失1363.5元；
四、被告河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内将位于郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦10层1011号房屋交付于原告薛国栋；
五、驳回原告薛国栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1955元，减半收取977.5元，原告薛国栋负担477.5元，被告河南省万城地产投资有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二?一七年十二月十八日
书记员 马正茁
