第1章土地增值税基本政策规定11土地增值税基本要素政策问题111土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定？问题112纳税人转让集体土地是否缴纳,土地增值税清算实例pdf土地增值税清算实例土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法根据土地增值税清算,二)2006年3月2日之前以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的被投资企业在土地增值税清算时应 下面由开封拆迁律师为您介绍土地增值税清算全流程操作实务与案例pdf相关法律知识，希望能够帮助到您。
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一、正文回答
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
二、分析
对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
三、土地增值税清算的条件是什么?
1、纳税人符合房地产开发项目全部竣工、完成销售的、整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的应进行土地增值税的清算；
2、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
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一、正文回答
土地增值税清算一般有两种计算方法，这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。土地增值税清算，就是纳税人在符合了土地增值清算的条件后办理相应的手续来交纳税费的行为。这是房地产开发的重要税种之一。计算方式是土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。
二、分析
增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30%，最高税率为60%，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率为3O%等等。由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。
三、土地增值税清算条件是什么?
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的；
4、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
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土地增值税实战（实务）与案例精选
序言 房地产企业当前面临的税务形势.......................................................................4
第一篇 土地增值税税制解析....................................................................................6
第一章 土地增值税的起源和意义.......................................................................6
第二章 土地增值税的一般规定..........................................................................8
一、纳税人...............................................................................................8
二、征税范围...........................................................................................9
三、具体情况的判定...............................................................................10
第三章 应税收入和扣除项目的确认................................................................13
一、 转让房地产取得的收入类型............................................................13
二、收入的确认.....................................................................................13
三、扣除项目........................................................................................18
四、扣除项目的特殊情况处理................................................................35
第四章 土地增值税优惠政策...........................................................................40
一、免征土地增值税...............................................................................40
二、不征土地增值税的范围.....................................................................47
第二篇 土地增值税纳税与征收管理........................................................................48
第五章 土地增值税的计算与缴纳....................................................................49
一、土地增值税增值额............................................................................49
二、土地增值税税率................................................................................49
三、应纳税额的计算方法.........................................................................50
第六章 土地增值税纳税申报...........................................................................57
一、 纳税申报时间与地点........................................................................57
二、纳税申报手续...................................................................................58
三、申报办法..........................................................................................58
四、征收机关..........................................................................................59
五、税款计算与缴纳的证据资料..............................................................59
第七章 土地增值税的会计处理........................................................................60
第八章 土地增值税预征...................................................................................63
一、 土地增值税预征概念.........................................................................63
二、预征范围...........................................................................................63
三、预征要求...........................................................................................64
四、地方政策...........................................................................................64
五、预征额计算........................................................................................69
六、特殊情况处理.....................................................................................69
第九章 土地增值税核定征收.............................................................................73
一、核定征收的概念..................................................................................73
二、核定征收的条件..................................................................................73
三、核定征收税率......................................................................................74
四、核定征收计算......................................................................................75
五、核定征收审批流程...............................................................................75
第三篇 土地增值税清算...........................................................................................77
第十章 土地增值税清算的形势............................................................................77
一、政策要求.............................................................................................78
二、风险分析.............................................................................................79
三、当前的困境..........................................................................................80
四、影响因素分析.......................................................................................82
第十一章 清算要求与程序....................................................................................84
一、各方责任...............................................................................................84
二、清算方式...............................................................................................84
三、清算手续时限........................................................................................86
四、计税单位...............................................................................................86
六、清算流程...............................................................................................88
七、申报资料...............................................................................................90
八、特殊情况...............................................................................................91
第十二章 土地增值税清算计缴技巧.....................................................................93
一、计算单位的选择....................................................................................93
二、代收费用计价方式的选择......................................................................96
三、 清算后再转让的计缴............................................................................97
四、 成片开发，分块销售的计缴.................................................................99
五、竣工前整体销售的计缴........................................................................100
六、不同拆迁补偿方式的计缴....................................................................103
七、补退房差的处理..................................................................................106
八、清算时税款的补缴...............................................................................106
第十三章 土地增值税清算项目的审核鉴证.........................................................107
一、准入条件.............................................................................................108
二、资料要求.............................................................................................108
三、审核内容.............................................................................................110
四、鉴证终止.............................................................................................114
五、鉴证报告.............................................................................................115
六、土地增值税清算鉴证报告范例.............................................................116
七、土地增值税清算鉴证业务约定书..........................................................121
第十四章 土地增值税清算的审核........................................................................123
一、清算审核内容......................................................................................125
二、取得土地使用权所支付的金额审核要点................................................126
三、房地产开发费用的审核.........................................................................133
四、与转让房地产有关的税金的审核...........................................................133
五、其他扣除项目的审核............................................................................134
六、在清算审核时应注意的其他问题..........................................................134
第十五章 土地增值税清算案例分析......................................................................137
第四篇 土地增值税筹划实务.......................................................................................155
第十六章 土地增值税筹划理论............................................................................155
第十七章 土地增值税常用筹划方法.....................................................................158
一、建房方式筹划法...................................................................................158
二、 “临界点”筹划法...................................................................................161
三、分散收入筹划法...................................................................................165
四、 适度加大建造成本法...........................................................................168
五、费用迁移法..........................................................................................169
六、 利息支出筹划法...................................................................................169
七、转让在建工程法......................................................................................173
八、费用均分筹划法.....................................................................................174
九、企业筹建期的巧妙运用..........................................................................174
十、增加土地开发成本，降低土地增值税.....................................................175
十一、投资时机的最佳选择..........................................................................176
十二、 土地出让金返还筹划法......................................................................176
十三、公共配套设施（地下车位）筹划法.....................................................178
第十八章 土地增值税筹划经典案例解析................................................................179
一、土地增值税筹划案例风险分析................................................................184
二、一起典型的土地增值税的失败税收筹划案例...........................................187
第五篇 土地增值税纳税评估与税务稽查........................................................................189
第十九章 纳税评估................................................................................................189
一、纳税评估概念.........................................................................................189
二、纳税评估特点.........................................................................................190
三、纳税评估与税务稽查的联系与区别..........................................................191
四、纳税评估程序与方法...............................................................................193
五、纳税评估处理方式..................................................................................193
第二十章 土地增值税纳税评估..............................................................................194
一、土地增值税评估分析中的指标及其运用..................................................194
二、土地增值税测算分析模型及案例.............................................................196
三、土地增值税测算分析模型及案例.............................................................197
第二十一章 土地增值税稽查分析...........................................................................200
一、税务检查与税务稽查的比较....................................................................200
二、税务稽查常用方法..................................................................................202
三、土地增值税稽查内容...............................................................................203
四、税务稽查流程..........................................................................................208
第二十二章 税务稽查案例分析...............................................................................212
一、简单稽查案例分析...................................................................................212
二、综合案例分析..........................................................................................216
附录一：土地增值税清算相关表格..........................................................................224
附录二：目前现行有效的土地增值税政策................................................................236
参考文献.................................................................................................................237
