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商业用房的判定标准包括以下哪些内容
没有法律有具体规定，散见各类规定
1、按照房证房屋登记用途确定。
2、如房证房屋登记用途与实际不符就要具体分析。
给你发个判决书参考一下。
上诉人（原审原告） 肇州县肇州镇人民政府，所在地址：肇州县肇州镇建设街。
法定代表人 侯延国，镇长。
委托代理人 宋宝国，男，1968年3月26日出生，汉族，肇州县肇州镇人民政府干部，住肇州县肇州镇建设街。
被上诉人（原审被告） 肇州县建设局，所在地址：肇州县肇州镇和平街。
法定代表人 赵铁玉，局长。
委托代理人 唐庆国，男，1973年6月23日出生，汉族，肇州县动迁管理办公室干部，住肇州县肇州镇和平街。
第三人 姜彦府，男，1964年1月13日出生，汉族，肇州县人事局干部，住肇州县肇州镇建设街。
委托代理人 孙宗轩，黑龙江省远东律师事务所律师。
上诉人肇州县肇州镇人民政府因房屋动迁裁决一案，不服肇州县人民法院（2001）州行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2001年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人肇州县肇州镇人民政府法定代表人的委托代理人宋宝国、被上诉人肇州县建设局法定代表人的委托代理人唐庆国、第三人姜彦府及其委托代理人孙宗轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定，本案第三人姜彦府房产证照上虽登记为住宅，但在使用中持承租人黄亚东的日杂营业执照到房产部门办理了房屋租赁许可证，这是房产管理部门对这一使用性质变更的认可，且拆迁时该房屋仍由承租人个体经营，因此裁决确认的被动迁人动迁房屋为商业用房事实清楚，证据充分。商品房的价格确定虽不属国家指导或限价确定，但肇州县价格事务所对置换房屋的价格鉴定符合《中华人民共和国价格法》、《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》的要求，因此应认定该价格鉴定合法，裁决依据上述事实和合法的价格鉴定对被动迁人房屋拆迁适用了中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条和二十二条并无不当，因此应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项规定，判决如下：维持肇州县建设局的建重裁字（2001）第1号房屋动迁裁决书。原审原告肇州县肇州镇人民政府不服原判上诉称：一审法院把姜彦府的25平方米的房屋认定为商业用房是错误的，无马鞍山公司法律师为您整理法律依据如下。一审法院对商品房的价格认定有误。请求法院撤销原判，同时撤销州建重裁字（2001）第1号动迁裁决。原审被告肇州县建设局答辩称：我局作出的州建重裁字（2001）第1号动迁裁决有充分的事实依据和马鞍山公司法律师为您整理法律依据如下，正确合法，请求二审予以维持。第三人姜彦府参诉意见：其房屋系商业用房，价格事务所确定的价格正确合法。原审判决正确，二审应予维持。
二审中，本院对各方当事人在一审举出的证据重新进行了质证和认证，认为一审法院质证和认证的程序和规则符合法律规定，对一审法院认定的证据和事实，二审予以确认。
当事人的诉辩观点及理由，形成下列争议点：（1）、姜彦府的房屋应认定为住宅还是营业用房？（2）、肇州县价格事务所作出的估价鉴定是否合法有效？对当事人在一审及二审中形成的争议焦点，本院评判如下：
一、关于姜彦府的房屋应认定为住宅还是营业用房的问题。上诉人肇州县肇州镇政府认为姜彦府的房屋应认定为住宅，不应认定为营业用房。其认为房屋用途的界定标准应是房产处房屋产权登记，姜彦府的房屋用途登记为住宅，就应认定为住宅。另外，姜彦府的房屋出租许可证不具有真实性，房屋承租人黄亚东的执照也没有年检，原审对姜彦府房屋性质的认定无马鞍山公司法律师为您整理法律依据如下。被上诉人认为房屋拆迁前，姜彦府的房屋租赁给黄亚东用于开日杂商店，对这一点上诉人并不否认，姜彦府的租赁许可证是房屋用途的最好证明，将姜彦府房屋认定为非住宅房屋符合法律规定。第三人姜彦府认为被动迁房屋属非住宅房屋的事实不容置疑，此房多年一直用于经商，而且出租和营业手续合法，不能因上诉人动迁改变功能和用途。
本院认为，依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定：“非住宅房是指工商企业用房、旅馆、仓库等作为非住宅使用的房屋。”本案中，姜彦府的房屋自1994年以来一直作为商业用房使用，这一点上诉人也予以认可。确定房屋用途的标准要看其实际使用情况而不能仅看其登记用途，姜彦府办理了合法有效的房屋租赁许可证，承租人也合法经营，故姜彦府的被动迁房屋认定为非住宅房屋。
二、关于肇州县价格事务所作出的估价鉴定是否合法有效的问题。上诉人认为，商品房价格不属于国家定价的商品之列，其价格应由市场确定，肇州县价格事务所的鉴定结论是不合法的。被上诉人认为肇州县价格事务所作出的商品房价格鉴定正确合法，以此作为依据并无不妥。第三人认为在房屋拆迁时，上诉人单方面向价格事务所申请对被拆迁房屋进行评估，这时的价格事务所具有评估资格，而在对被拆房屋补偿时，却认为采用同一标准作出的价格评估鉴定违法，上诉人采用双重标准，违反公平原则。
本院认为，肇州县价格事务所作为价格评估机构，其有权接受有关部门委托对商品房价格作出价格评估鉴定，且该鉴定结论符合有关法律规定，肇州县建设局以此作为安置补偿的依据是正确的，上诉人的上述观点不能成立。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人肇州县肇州镇人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁晓军
代理审判员 蔡立彬
代理审判员 谢立新
2001年12月11日
书记员 杨 鹤
【审判名称】：肇州县肇州镇人民政府诉肇州县建设局房屋动迁裁决案
【审判程序】：二审
【案件分类】：行政
【公 布 号】：
【裁判文书字号】：（2001）庆行终字第51号
【裁判文书类型】：行政判决书
【裁判时间】：2001年12月11日
【受理法院】：黑龙江省大庆市中级人民法院
商业用房的判定标准包括以下哪些内容
依据如下：
一、政策依据
现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境...（四）放宽市场准入。...按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。
二、相关法律、法规
必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：
1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
5、《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》
一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：
(一)《住所(经营场所)登记表》；
(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
二、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东(出资人)或企业(公司)、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。
三、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)登记时，股东(出资人)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东、个体i商户)；住所(经营场所)变更登记时，企业(公司)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章或签字。
四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守马鞍山公司法律师为您整理以下法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。
