针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析：因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登,依据解释对发生争议的不动产物权归属的最终判断应当依赖于对原因行为或基础关系的审查所以在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符自己是真实权利人的情况下,司法解释明确当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权 下面由鹤壁建设工程律师为您介绍最高法物权法司法解释明确如何解决不动产登记与确权争议相关法律知识，希望能够帮助到您。
最高法物权法司法解释明确如何解决不动产登记与确权争议
审理此类案件存在两个问题：一是程序问题，即房屋买受人未对查封的房屋向执行法院提出异议，能否迳行提起民事诉讼？二是实体问题，即未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？关于程序问题，实践中存在两种观点。一种观点认为，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）关于对案外人异议处理的相关规定，买受人应先向执行法院提出异议，对执行法院的处理不服，可另行提起民事诉讼。买受人未经执行异议这一前置程序直接提起民事诉讼的，法院应驳回其起诉。另一种观点认为，法律并未明文规定执行异议是提起民事诉讼的前置程序，买受人直接提起民事诉讼并无不当。关于实体问题，实践中也存在两种观点。一种观点认为，法院不应予以确权，因为《物权法》明确规定登记才产生房屋所有权变更的效力，房屋买卖合同有效仅产生债权效力，不能产生物权变动的效力。另一种观点认为，《物权法》已规定人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一，从充分保护买受人利益的角度出发，法院应当予以确权。
我们认为，对上述程序问题，由于法律并没有对当事人的此项诉权作明确限制，从最大程度保障当事人诉讼权利的角度出发，应允许买受人直接提起民事诉讼。对实体问题，虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记要件主义，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益，虽然善意第三人尚未取得物权，但在执行程序中“人民法院不得查封、扣押、冻结”该不动产，在执行异议之诉中，法院可支持善意第三人的诉请，将不动产物权的权属确定给他，且停止对该标的的执行。
最高人民法院物权法司法解释一理解与适用
《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。
认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
二是登记要件主义。
认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。
又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。
但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
鹤壁建设工程律师温馨提醒：
第一章 基本原则
第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
参考资料来源：百度百科-不动产登记制度
民法典关于物权法的司法解释
第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
本条规定登记资料的查询和保密。
第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
本条规定不动产异议登记制度。
第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
本条规定不动产更正登记制度。
第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。 预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
本条规定不动产预告登记制度。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。
第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
本条规定物权之间的相对独立性。
第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
本条规定不动产登记的善意保护。依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果。
第二十四条 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
本条规定登记赔偿责任。严格来讲是一种国家赔偿责任制。
第二十五条 不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
本条规定登记收费制度。
第二十六条 依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。
本条规定动产物权、权利质权登记。本条属准用性规定。
最高法院物权法司法解释
《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。本条取向第二种模式。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
本条是关于不动产登记的统一性规定。《物权法》虽以法律形式规定我国实行统一登记制度，但未作具体规定。真正完成统一登记制的使命交给了未来的《不动产登记法》。
第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
本条规定申请登记的材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提交的必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时地登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
本条规定不动产登记机构的职责。目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。
第十三条 登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。
本条规定不动产登记机构的禁止性义务。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
本条规定不动产物权生效的临界点。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本条关于物权与债权效力区分，区分了物权变动和原因行为。
第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。
本条规定不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
最高法物权法司法解释
我国《物权法》第117条明确规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。该条明确规定了动产可以成为用益物权的客体，这表明我国《物权法》在原则上认可了动产用益物权。但在《物权法》规定的具体用益物权类型中，却只有四种仅以不动产为客体的用益物权即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，并没有规定具体的动产用益物权。我国《物权法》关于动产用益物权的“暧昧”规定引起了一些争论，很多人对此提出批评，甚至认为《物权法》规定动产用益物权违背了“用益物权只能以不动产为限”的传统理论，是一处错误。笔者认为，我国《物权法》关于动产用益物权的规定，具有非常重要的现实意义，不能草率进行否定，应当引起深思。
其实，从比较法的角度看，历史和当今的主要大陆法系国家都有关于动产用益物权的规定。在古罗马法中，用益物权包括役权、永租权和地上权，役权包括地役权和人役权，人役权包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权。在这些用益物权中，用益权、使用权和奴畜使用权的客体均包括动产。正如有学者指出：“由于用益权的目的既在维持用益权人日常生活的需要，故不论动产与不动产，都可以作为用益物权的标的。”受古罗马法的影响，世界上比较有影响的大陆法系国家法国和德国的民法中均有关于动产用益物权的规定，如法国民法典第581条明确规定：“用益权得就各种动产或不动产设立之。”德国民法典第1032条规定：“为在动产上设定用益权，所有人须将物交付给取得人，并且双方当事人必须达成关于取得人应享有用益权的合意。”然而，到了日本民法，却没有规定动产用益物权。有学者指出：“日本民法虽然是在继受法国、德国民法的基础上发展起来的，但就用益物权而言，因日本与法国、德国在民族传统、风俗习惯等方面的差异，因而在用益物权制度上也存在着不同，……抛弃了罗马法以来的用益权制度。”正如有人指出： “用益物权客体的范围主要是不动产的结论实际上是源于日本移植大陆法系用益物权制度的时候对用益权的抛弃。”阴，从我国的情况来看，在民法近代化的过程中，由于受到日本的影响，作为财产法重要内容的用益物权之客体限于不动产被作为一项原则得以确立，直至后来民国时期颁布的《民法典》中的用益物权之客体也就自然限定于不动产之上，而且在思想上也确立了“用益物权的客体以不动产为限”的理论观点。正是由于民国时期民法将用益物权之客体限于不动产的历史传承，我国台湾地区现行民法中便没有关于动产用益物权之规定。在我国大陆地区，自新中国成立以来到《物权法》颁布之前，在民事立法上，一直没有“物权”和“用益物权”的法律概念，更不用说存在动产用益物权了。在民法学术理论上，尽管随着我国改革开放的不断发展，民法理论上已经深入研究和讨论物权和用益物权，但由于受到台湾地区民法学者理论观点的影响，很多民法学者认为用益物权就是不动产用益物权，从而将“用益物权之客体范围只能限于不动产”之观点视为圭臬。从历史的角度看，笔者认为，在我国民法理论界占主流地位的“用益物权的客体只限于不动产”之观点，是因为受到日本民法之影响而对用益物权制度的一种“误读”，实际上，自古至今，大陆法系主要国家和地区均有关于动产用益物权之规定，只是在程度、范围、目的以及功能上存在不同。
因此，在笔者看来，我国《物权法》规定可以在他人的动产之上设立用益物权，明确赋予动产用益物权以“合法地位”，是科学的立法决策，也是完全符合社会经济发展的客观需要的，具有非常积极的意义。尽管我国《物权法》并没有规定具体的动产用益物权类型，但是这一原则性的规定，打破了“用益物权只能以不动产为限”的思想观念，在我国民法史上第一次以立法的形式确认了动产用益物权，也为将来动产用益物权的具体制度建构提供了鹤壁建设工程律师为您整理法律依据如下，奠定了法律基础，留下了立法空间。由此，笔者认为，我国《物权法》第117条在用益物权的概念中将动产列入其客体范围，绝不是一处错误，而是一项正确、进步的立法内容。
然而，我国《物权法》只是在概念上对动产用益物权进行了原则规定，并没有规定具体的动产用益物权类型，在立法思想上是值得肯定的，但在立法技术上却存在着问题，也给司法实践中的法律适用带来了困惑。在司法实践中，如果民事主体之间通过协议在某动产上约定设立了用益物权，那么，这种约定的动产用益物权之法律效力如何认定就是一个比较令人感到困惑的问题：一方面，我国《物权法》明确规定可以在动产上设立用益物权，可以说民事主体之间通过协议在某动产上约定设立用益物权似乎并不违反法律的规定；但是，另一方面，我国《物权法》没有规定具体的动产用益物权类型，导致民事主体之间通过协议在某动产上约定设立的用益物权因为难以找到对应的法定名称而无法确认其物权效力。笔者认为，这是在我国《物权法》的理解和适用中需要认真对待和研究的一个非常重要的现实问题。在笔者看来，根据物权法定原则即物权的种类和内容只能由法律规定（我国《物权法》第5条对此进行了明确规定），当事人之间不能自由创设法律没有明确规定的物权类型，因此，在目前我国《物权法》没有明确规定具体的动产用益物权类型的情况下，民事主体之间通过协议在某动产上约定设立的用益物权就不应当具有法律效力。也就是说，尽管我国《物权法》在原则上认可了动产用益物权，但是并没有为民事主体提供在动产上设立用益物权的具体制度设计。进一步言之，根据我国目前《物权法》关于动产用益物权的规定，民事主体之间还不能设立动产用益物权。关于这一点，笔者认为，有必要通过制定《物权法》司法解释予以明确，以对司法实践进行统一指导。
由上分析可见，我国《物权法》关于动产用益物权的规定并没有解决现实经济生活对动产用益物权的需要，还有待于进一步改进和完善。有鉴于此，笔者建议，应当在我国《物权法》关于动产用益物权的原则规定之基础上，进一步建构具体的动产用益物权制度：从立法方式上看，可以先通过修改制定民事特别法来规定具体的动产用益物权制度，等到时机成熟时，再在民法典的制定中最终确立具体的动产用益物权制度；从动产用益物权的名称上看，可以借鉴大陆法系国家动产用益物权的名称“用益权”来表征动产用益物权；从动产用益物权的标的物范围上看，可以先根据社会经济生活的需要将动产用益物权的标的物限定在具有较大价值的特殊动产上；从动产用益物权的公示上看，可以采用多元化的公示方法，对不同的动产采用不同的公示方法如登记、转移占有、烙印或标示等。
民法典物权法最新规定
不动产登记是指由权利人提出申请，经国家专职部门审查后将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。《物权法》出台前，不动产物权登记制度，未能在我国以法律形式进行充分、有效的系统确立，有关不动产物权登记的规定主要散见于一些单项民事鹤壁建设工程律师为您整理以下法律法规和最高院的司法解释，其规定不尽相同，非常散乱，并且相互冲突，不合法理的规定很多，根本谈不上属于民法物权法上的统一、规范的登记制度。存在的主要问题是登记的鹤壁建设工程律师为您整理法律依据如下不统一、登记机关不统一、登记要件的绝对化以及混淆物权变动和债权变动的界限等,《物权法》的出台,完善和发展了登记制度，对解决上述实践中存在的登记制度的混乱现象有重要意义，可以有效的维护交易的安全和秩序。
声明：《最高法物权法司法解释明确如何解决不动产登记与确权争议》一文由律师委托（www.lvshiweituo.com）注册用户鹤壁建设工程律师自主发布上传，不代表本站观点，版权归原作者本人所有，转载请注明出处，如有侵权、虚假信息、错误信息或任何问题，可发邮件到81156344@qq.com处理！
