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未经村委会同意农村房屋买卖是否有效
您好：
农村房屋无证件双方买卖起纠纷
原告陈先生与被告吴先生系同村村民。去年6月3日，陈先生与吴先生签订了《房屋买卖协议书》一份，约定吴先生将自己坐落在秀屿区东庄镇的一幢三层房屋 (面积约为312平方米)，以75万元的价格卖给陈先生。之后，陈先生发现房屋没有办理土地证和房产证，便不再支付购房款，并向法院提起诉讼，他认为吴先生故意隐瞒事实，欺骗行为已经违反了合同约定，且房屋买卖也没有经过村委会同意，请求法院确认《房屋买卖协议书》无效，并要求吴先生立即退还购房款共计 20万元。
吴先生在庭上辩称，他一开始就和陈先生讲明房屋是没有土地证和房产证的，协议中也未提及需提供两证。在买卖过程中，是没有经过村委会同意，但双方请教律师后才签订了房屋买卖协议。吴先生认为，是陈先生反悔不想买房，才向法院提起告诉。吴先生要求陈先生继续履行合同买下房子，不能履行的话，6万元定金将作为违约金当作赔偿。
法院：买卖协议虽真实违反规定却无效
因双方各持己见，致本案调解无效。法院经审理认为，原告陈先生与被告吴先生签订的《房屋买卖协议书》，虽是双方真实意思表示，但没有经过原、被告双方所在的村委会同意，双方签订的《房屋买卖协议书》因违反法律强制性规定，因此认定为无效。吴先生应在判决生效之日起5日内退还20万给陈先生，案件受理费 5050元由吴先生负担。
农村房屋买卖，为什么一定要经村委会同意?法官告诉记者，因为《物权法》规定：属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。另外，《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。买卖行为经村委会同意及备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。
未经村委会同意农村房屋买卖是否有效
农村房屋买卖是一个触及到许多法律问题的事情。从合同法的角度说，村民之间的房屋买卖不需要村委会的批准，因为这是买卖双方意思一致的表示，只要双方在房屋买卖上达成一致，协议或者说买卖房屋的合同就是合法有效的。但是从农村宅基地管理的法规规定来说，一户村民只能有一处宅基地，并且宅基地只能继承不能转让，也就是买卖农村的房屋时，宅基地是不能像房屋的使用权转移那样方便地转让给买受房屋的一方，宅基地的使用权转让是需要村委会首先同意，再报乡镇政府同意，然后才能通过县区政府土地管理部门同意的。这个事情又必须经过村委会的同意。
未经村委会同意农村房屋买卖是否有效
目前各地法院对于这类合同的认定标准不一样，而且这类合同是否有效需要综合考虑，首先需要判断的是买受人是否为该房屋所在地集体经济组织的成员，如果是该集体经济组织成员，只要合同不存在其他无效的情形，则买卖合同是有效的；如果买受人非该集体经济组织成员，这里又需要分情况、分地区来判断了，目前绝大多数地区均将这种情况认定为无效，但也有部分地区认为是有效的，如上海，所以这个需要综合考虑。
我是北京市京伦律师事务所常律师，有疑问可以私信我。
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