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房地产案例分析题及答案李女士欲出售
买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为你分析常见的购房和维权案例。
1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？
基本案情：
某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。
一审法院判决：
一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。
二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。
二审法院判决：
一、维持一审判决第一项；
二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2023年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。
裁判要旨：
近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。
2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？
基本案情：
某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。
一审法院判决：
被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。
裁判要旨：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。
3、房屋认购定金能否退还？
基本案情：
吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。
一审法院判决：
某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。
裁判要旨：
商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。
4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？
基本案情：
张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2023年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2023年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2023年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。
法院判决：
某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。
裁判要旨：
关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反大庆劳动法律师为您整理以下法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。
5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？
基本案情：
李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。
法院判决：
李某应向房地产公司支付违约金。
裁判要旨：
若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。
买房子发现和户型图不一致
随着房价的不断攀升，买房已经成为老百姓家里的头等大事。花大价钱买来的房子，与买房时开发商承诺的有出入该怎么办？10月6日，记者采访了山西弘韬律师事务所律师许李博。
房子外多出了一面装饰墙
案件的原告是业主杜某，被告是某开发商。2023年年初，原告杜某看到了被告关于开发某小区的宣传资料及其鸟瞰图。2023年3月31日，原告与被告签订了认购意向书，并交付了10万元购房款。2023年6月25日，原告与被告签订了正式的商品房买卖合同。合同内容为原告购买被告开发的某楼。
2023年4月，交房时原告发现开发商所交的房屋与宣传资料及其鸟瞰图的约定不符。被告在原告所购房屋东面修建了一面装饰墙。这面墙不仅影响了原告所购房屋的采光及通风，且所购房屋阳台粉刷墙皮多处脱落。双方就此协商解决未果，原告遂诉至某法院。案件在审理中，被告对原告阳台的粉刷墙进行了修复。于是，原告放弃了要求被告修复该阳台粉刷墙的诉讼请求。
被告辩称，公司开发的某小区是严格按照法律规定的程序进行建设的，且公司发放的宣传资料是一种要约邀请，因而对当事人之间没有实质内容意义上的约束力。公司没有违反合同的约定，原告要求拆除装饰墙无大庆劳动法律师为您整理法律依据如下，请求法院驳问原告的诉讼请求。
法院判决装饰墙该拆
法院审理后认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，其内容合法有效。开发商在某小区商品房开发预售中的宣传资料与鸟瞰图，就商品房的位置及外观所做的说明和允诺具体确定。且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房合同，但也应当视为合同内容。现被告未征得原告的同意，在原告购买的商品房东面修建了装饰墙。该墙已影响了原告所购房屋的采光和通风，违反了原、被告之间的合同约定，应当承担相应的违约责任。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原告自愿放弃要求被告修复粉刷墙的诉讼请求，予以准许。被告的辩解理由与法律规定不符。法院判决，被告自判决生效之日起15日内拆除原告杜某所购房屋东侧超出客厅窗台水平线以上的装饰墙。
宣判后，开发商提起上诉。理由为：该商品楼是由具有法定资质的设计单位设计的，且经国家监督部门审查合格后才开工建设的。建设设计单位的图纸在先，与客户签订购房合同在后等等。开发商还坚持认为，宣传资料及鸟瞰图只是一种要约邀请。开发商要求撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。
宣传资料到底是要约还是要约邀请
案件有两个关键点。第一是宣传资料及鸟瞰图到底是要约还是要约邀请？第二点是经法定部门批准的房屋设计能否成为当事人合同内容的问题？
根据《合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约邀请是向他人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示。这两个概念，在合同法中十分关键。要约是一方向他方发出订立合同的意思表示，是法律行为。而要约邀请只是引诱他人向自己发出要约，在发出邀请要约邀请人撤回其中邀请，只要未给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人并不承担法律责任。
案件中，开发商作为商品房出卖人，在杜某签订认购意向书并确定所购房屋具体位置时，提供的是某小区商品房开发预售宣传资料及鸟瞰图，并未出示该幢楼的设计图纸。尽管购房合同后面附有所购房屋的平面示意图，但由该图并不能看出所购房屋窗外是否有装饰墙。而在开发商对所售房屋的宣传资料中，杜某所购房屋窗外是平台，并无装饰墙存在。该宣传资料所反映内容，对杜某选择所购房屋的具体位置及对合同的订立有重大影响。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
根据这一规定，案件中，开发商的宣传资料及鸟瞰图应视为要约。杜某在此基础上承诺并与该公司签订了合同，该宣传资料及鸟瞰图应是合同内容。开发商交付房屋时，东侧的窗外有装饰墙，且该装饰墙已确实影响了购房者房屋的通风和采光，已构成违约，应承担相应责任。
至于开发商称其所建房屋经合法审批，有合法有效的设计图这一点。因该设计图并未在订立合同时出示，且该设计图是否合法与杜某房屋通风采光受到实际影响这一事实并无关联。
同时，因设计图纸未向杜某出示，所以它并不能成为合同的内容。开发商出示的宣传资料及鸟瞰图与交付房屋实际不符，只能证明开发商对杜某所购房屋东侧装饰墙的存在情况作了不实宣传。另外，根据合同约定，出卖人有如实告知买受人影响所购商品房质或使用功能的义务。装饰墙影响了杜某所购房屋的使用功能，开发商却并未告知，亦构成违约。
现实生活中，很多房地产买卖纠纷都是因为开发商在商品房开发中未按规定向购房人披露真实信息所引起的。即使是设计图纸出示在后，开发商也应及时告知购房人房屋的设计情况，以便购房人决定是否继续购买。开发商以商业机密为由隐瞒购房人应知情况，从而导致纠纷并引起诉讼。
